Construction neuve – référé préventif –trouble anormal de voisinage – faute dolosive du constructeur non réalisateur - absence de garantie.
Nous accompagnons systématiquement nos clients promoteurs et constructeurs dans la procédure de « référé préventif » initiée avant le démarrage des travaux.
Cette procédure a de multiples avantages :
Elle permet de s’assurer de l’état des ouvrages dans le périmètre immédiat du projet et de confier à un tiers Expert le soin de contrôler l’absence de risque pour les biens et les personnes.
Elle permet de prendre une « photographie » des ouvrages avoisinants afin que les désordres existants ne soient pas imputés abusivement aux constructeurs.
En cas de survenance de désordres sur les ouvrages voisins, l’intervention d’un Expert permet de trancher rapidement sur les causes des désordres, leur imputabilité et mettre en oeuvre rapidement les travaux de reprises nécessaires.
Elle permet de faciliter la circulation des informations entre les acteurs du chantier et les propriétaires avoisinants, de traiter les difficultés au fur à et mesure et de réduire les risques de litige.
Mise en pratique :
Un sujet régulièrement abordé dans le cadre de cette procédure et la nécessité de rehausser les conduits de cheminée des immeubles voisins lorsque la construction du nouvel immeuble diminue le tirage et empêche leur bon fonctionnement.
Dans une récente affaire, l’Expert judiciaire en charge du référé préventif a constaté que l’immeuble en construction, haut de plusieurs étages, allait perturber le tirage de la cheminée de la maison voisine et a appelé l'attention du promoteur sur la nécessité de rehausser le conduit.
Le promoteur s’est abstenu de demander à ses contractants de procéder à ce rehaussement.
Quatre ans plus tard, les voisins l’ont assigné en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du trouble anormal de voisinage.
Le promoteur a appelé dans la cause son assureur de responsabilité civile professionnelle, pensant pouvoir être garanti des condamnations qui seraient prononcées à son encontre.
Mais l’assureur a rejeté sa garantie en application d’une clause de la police d’assurance excluant du périmètre de la police « les dommages intentionnellement causés ou provoqués par l’assurée », conformément aux dispositions de l’article L 113-1 du Code des assurances.
La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la cour d’appel de Rennes qui a considéré que le refus délibéré du promoteur de faire réaliser les travaux préconisés par l’Expert missionné à titre préventif caractère sa faute dolosive et justifiait la position de non garantie de son assureur.
